Mức đặt cọc không quá 5% không tự động chứng minh dự án đã được phép bán
Điều cần nhìn là thời điểm thu tiền, người đứng tên nhận tiền và hồ sơ xác nhận đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh
Trong giao dịch căn hộ hình thành trong tương lai, tên gọi “giữ chỗ” hay “hợp tác vốn” không quan trọng bằng nội dung ràng buộc thực tế của hợp đồng
Không. Với căn hộ hình thành trong tương lai, việc chủ đầu tư thu cọc không quá 5% không đồng nghĩa dự án đã hợp pháp để bán. Theo cách hiểu từ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, trần 5% chỉ được đặt ra khi nhà ở hoặc công trình đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, còn người mua vẫn phải kiểm tra pháp lý dự án và bên ký hợp đồng trước khi chuyển tiền.
Điểm này đáng chú ý vì trên thị trường, nhiều giao dịch không được gọi thẳng là “đặt cọc mua bán” mà đổi tên thành “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “thỏa thuận tư vấn”, thậm chí “hợp tác đầu tư”. Với người mua, rủi ro không nằm riêng ở tỷ lệ 5%, mà ở chỗ tiền được thu vào lúc nào, bởi ai và để làm gì.
Quy định mới nói gì
Ngày 25/12/2025, Báo Điện tử Chính phủ đăng ý kiến của Bộ Xây dựng về một trường hợp giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Bộ dẫn khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua.
Cùng với đó, khoản 4 Điều 17 của luật quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc thuộc phạm vi điều chỉnh này. Nói cách khác, nếu người mua làm việc với một sàn môi giới hay đơn vị trung gian, cần tách bạch rõ hoạt động môi giới với việc đứng ra nhận cọc thay chủ đầu tư.
Vì sao 5% chưa đủ để kết luận dự án hợp pháp
Điểm dễ gây nhầm lẫn là nhiều người đọc quy định theo hướng ngược lại: cứ thu dưới 5% thì xem như hợp lệ. Thực ra, luật gắn trần 5% với một điều kiện đi trước, tức bất động sản phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Nếu điều kiện pháp lý chưa hoàn tất, con số 5% không tự biến một giao dịch thành hợp pháp.
Theo hệ thống quy định hiện hành, nhà ở hình thành trong tương lai muốn được bán hoặc cho thuê mua phải đáp ứng hồ sơ và điều kiện liên quan đến quyền sử dụng đất, xây dựng, hạ tầng theo tiến độ, và trong trường hợp nhà chung cư phải có nghiệm thu phần móng. Ngoài ra, thông tin dự án phải được công khai và cơ quan quản lý cấp tỉnh có văn bản trả lời về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Vì vậy, câu hỏi đúng không phải chỉ là “thu bao nhiêu phần trăm”, mà là “đã đủ điều kiện bán hay chưa”.
Tên hợp đồng có thể khác, bản chất giao dịch không đổi
Trong thực tế, doanh nghiệp có thể tránh dùng cụm từ “đặt cọc mua bán” và thay bằng các tên gọi mềm hơn. Nhưng khi văn bản buộc khách hàng phải mua căn hộ sau đó, quy định phạt nếu không ký hợp đồng mua bán, hoặc cho phép doanh nghiệp giữ lại một phần tiền như chế tài, thì cơ quan quản lý và tòa án có thể xem xét bản chất giao dịch thay vì chỉ nhìn nhãn của hợp đồng.
Đây là lý do người mua không nên yên tâm chỉ vì hồ sơ ghi “phiếu giữ chỗ” hay “thỏa thuận hợp tác vốn”. Nếu số tiền đã được thu nhằm giữ quyền mua một căn hộ cụ thể, gắn với giá bán cụ thể và kèm nghĩa vụ tiếp tục ký hợp đồng mua bán, thì bản chất pháp lý có thể đã tiến rất gần một giao dịch đặt cọc trong bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Người mua nên kiểm tra những gì trước khi chuyển tiền
Thứ nhất là văn bản xác nhận dự án hoặc phần nhà ở trong dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê mua do cơ quan có thẩm quyền tại địa phương ban hành. Thứ hai là hợp đồng hoặc thỏa thuận: có ghi rõ giá, căn hộ, tiến độ thanh toán, chế tài và chủ thể ký kết hay không. Thứ ba là tài khoản nhận tiền thuộc ai; nếu tiền đi vào tài khoản của môi giới hoặc tài khoản không thể hiện rõ quan hệ pháp lý với chủ đầu tư, người mua cần thận trọng hơn.
Thứ tư là thời điểm giao dịch. Cùng một dự án nhưng ở các thời điểm khác nhau, tình trạng pháp lý có thể khác nhau. Thứ năm là quy định pháp luật có hiệu lực tại đúng thời điểm ký và nộp tiền, nhất là với các giao dịch chuyển tiếp từ trước ngày 1/1/2025.
Vì thế, câu trả lời ngắn gọn cho câu hỏi của người mua là: không, thu cọc không quá 5% chưa đủ để kết luận dự án đã hợp pháp để bán. Với căn hộ hình thành trong tương lai, cần nhìn đồng thời ba lớp: dự án đã đủ điều kiện kinh doanh chưa, ai là người được phép ký nhận cọc, và nội dung thực tế của thỏa thuận có đang che một giao dịch mua bán sớm hay không.